Kiracı ve Ev Sahibi Giderleri Rehberi
Aidat, tamirat, kombi ve depozito gibi konularda kim ne öder? Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Kat Mülkiyeti Kanunu'na (KMK) dayalı, sade bir özet.
Kim Öder? — Genel Tablo
| Konu | Tipik Olarak Sorumlu | Not |
|---|---|---|
| Aidat / yönetim gideri | Kiracı | Normal kullanım gideri sayıldığı için sözleşmede aksi yazmadıkça genelde kiracı öder (KMK m.20). |
| Asansör bakımı (rutin) | Kiracı | Periyodik bakım aidata dahil bir işletme gideridir. |
| Asansör motoru vb. esaslı onarım | Ev sahibi | Büyük/esaslı tamiratlar mülkün değerini koruyan bir masraf sayılır, mülk sahibine aittir. |
| Çatı / dış cephe | Ev sahibi | Kiralananı kullanıma elverişli halde tutma yükümlülüğü ev sahibine aittir (TBK m.301). |
| Boya / badana | Duruma göre değişir | Net bir kanun hükmü yok — teslim anındaki durum ve sözleşme şartına bakılır, taraflar arasında en çok anlaşmazlık çıkan konulardan biridir. |
| Kombi / ana donanım değişimi | Ev sahibi | Ömrünü tamamlayan ana tesisatın yenilenmesi kullanıma elverişlilik yükümlülüğü kapsamındadır; küçük servis/bakım giderleri kiracıya ait olabilir. |
| Depozito iadesi | Ev sahibi | Hasar veya ödenmemiş borç yoksa sözleşme sonunda tam olarak iade edilmelidir (TBK m.342 güvence bedeli hükümleri). |
Sık Sorulan Sorular
Aidatı kim öder?
Aidat, dairenin normal kullanımından doğan bir gider sayıldığı için sözleşmede aksi belirtilmedikçe genelde kiracı tarafından ödenir. Ancak taraflar sözleşmede farklı bir düzenleme yapabilir — imzalamadan önce bu maddeyi mutlaka kontrol et.
Depozito ne zaman iade edilir?
Depozito (güvence bedeli), kiracı evden çıkarken herhangi bir hasar veya ödenmemiş borç (kira, fatura vb.) yoksa sözleşme sonunda ev sahibi tarafından iade edilmelidir. Çıkış tutanağı ve fotoğraflarla evin teslim edildiği hali belgelemen ileride anlaşmazlık yaşamamak için önemlidir.
Ev sahibi kirayı istediği zaman artırabilir mi?
Hayır — sözleşme süresi içinde kira artışı, TÜFE'nin son 12 aylık ortalama değişim oranıyla sınırlıdır (TBK 344). Ev sahibi daha yüksek bir rakam isteyebilir ama kiracı bunu kabul etmek zorunda değildir. Detaylı hesaplama için Kira Artış Hesaplama aracımızı kullanabilirsin.
Kombi bozulursa kim öder?
Kombinin kullanım ömrünü doldurması veya ana arızası genelde ev sahibinin sorumluluğundadır, çünkü kiralananın ısıtmaya elverişli halde tutulması onun yükümlülüğüdür. Kiracının hatalı kullanımından kaynaklanan basit bakım/servis giderleri ise kiracıya ait olabilir.
Ev sahibi evi satarsa kira sözleşmem ne olur?
Kural olarak sözleşme geçerliliğini korur — yeni malik, mevcut kira sözleşmesine ve şartlarına bağlıdır ('kira alanın satılması kirayı bozmaz' ilkesi). Yeni ev sahibinin seni çıkarabilmesi için kanunda belirtilen özel şartların (örn. ihtiyaç nedeniyle tahliye) oluşması gerekir.
Anlaşmazlıkta ilk adım ne olmalı?
Önce yazılı iletişim kur (mesaj/e-posta ile talebini ve gerekçeni belirt) — ileride kanıt olarak işine yarar. Anlaşma sağlanamazsa arabuluculuk başvurusu genelde dava öncesi zorunlu bir adımdır. Konunun büyüklüğüne göre bir avukata danışmak en sağlıklısıdır.
Kiracı evden erken çıkarsa ne olur?
Belirli süreli bir sözleşmede kiracı süre dolmadan çıkarsa, ev sahibinin makul bir sürede yeni kiracı bulma imkânı olduğu sürece kalan süre için tazminat talep edilemez — ama bu konu somut duruma göre değişir ve sıkça anlaşmazlık konusu olur.
Ev sahibi depozitoyu haksız yere tutarsa ne yapabilirim?
Önce yazılı olarak iade talebinde bulun ve çıkış tutanağı/fotoğraflarınla evin hasarsız teslim edildiğini belgele. Sonuç alamazsan arabuluculuk veya (gerekirse) dava yoluna gidebilirsin — güncel süreç ve haklarınla ilgili kesin bilgi için bir avukata danışmanı öneririz.
Ödediğin kira gerçekten piyasa değerinde mi?
Giderlerini netleştirdikten sonra, kiranı bölgenin gerçek piyasa verisiyle karşılaştırmak için Kira Skoru aracımızı kullan.
Kira Skorumu Hesapla