Kira Skoru Nasıl Hesaplanıyor?

Her ilçe için 1+1 daireye göre bir taban kira değeri (baseline) belirliyoruz — 1+1 hesaplamanın referans noktasıdır. Taban değerlerimizin kaynağı kamuya açık emlak ilanı verileridir; periyodik olarak bu verilerle güncellenir (TCMB'nin resmi kira verisi taban değerin kaynağı değildir — sadece aylık piyasa gidişatını yansıtan küçük bir düzeltme sinyali olarak ayrıca uygulanır, bkz. Bölüm 4): her ilçenin güncel ₺/m² kira seviyesi, kalibre edilmiş piyasa verisinden türetilen "temsili 1+1 büyüklüğü" (~63,5 m²) ile çarpılır. Yani taban değerler orantısal bir tahmin değil, doğrudan gerçek piyasa verisinden türetiliyor.

Oda tipi çarpanları da kamuya açık emlak piyasası verilerinden (Kadıköy, Ağustos 2026, medyan) doğrulanmış gerçek oranlara dayanır — bir 2+1, bir 1+1'den ortalama %76 daha pahalıdır:

• 1+1 → 2+1: +%76 (kalibre edilmiş piyasa verisi)
• 2+1 → 3+1: +%31 (kalibre edilmiş piyasa verisi)
• 3+1 → 4+1: +%22 (tahmini — bu aralık için doğrulanmış veri henüz yok)

İstanbul dışındaki 80 il için bu yöntem şimdilik ilçe bazında değil, İL GENELİNDE uygulanıyor: kamuya açık ilan sitelerinden alınan o ilin ortalama ₺/m² kiralık fiyatı aynı 63,5 m² temsili büyüklükle çarpılarak, o ile bağlı TÜM ilçelere geçici olarak aynı taban değer atanıyor — ilçeler arası fiyat farkı henüz ayrıştırılmadı, bu ileriki bir kalibrasyon aşamasıdır. Oda tipi çarpanları (yukarıdaki +%76/+%31/+%22 oranları) da yalnızca İstanbul için doğrulanmış olsa da, diğer iller için henüz ayrı bir veri kaynağımız olmadığından makul bir varsayım olarak tüm illerde aynı şekilde uygulanıyor.

Taban değer; binanın yaşına (5 yaş ve altı için +%5, 20 yaş ve üzeri için -%7) ve site içinde olup olmadığına (site içiyse +%4) göre yukarı veya aşağı düzeltilir.

Kira skoru formundaki "Daha fazla detay ekle" bölümünden paylaşabileceğin ek özellikler de taban değeri küçük, mantıklı çarpanlarla düzeltir:

• Otopark varsa: +%3
• Asansör varsa: +%2
• 2 veya daha fazla banyo varsa: +%2
• Isıtma tipi — merkezi: +%2, doğalgaz/kombi: nötr, klima: -%2, soba/diğer: -%4

Aidat tutarı, piyasa karşılaştırmasını etkilemez — kira tutarına eklenerek ayrıca "toplam aylık yaşam maliyeti" olarak gösterilir, çünkü aidat piyasa değerinin değil, ev sahibinin belirlediği bir işletme giderinin parçasıdır.

Bir ilçe için yeterli sayıda kullanıcı verisi (en az 15 gönderi) biriktiğinde, taban değer artık tek başına kullanılmaz — gerçek kullanıcı beyanlarıyla ağırlıklı hale dönüştürülür. Veri sayısı arttıkça kullanıcı verisinin ağırlığı artar (en fazla %70'e kadar) — taban değer hiçbir zaman tamamen devre dışı kalmaz.

Kullanıcı verisi işlenirken önce IQR (çeyrekler arası aralık) yöntemiyle aşırı uç değerler (örn. yanlış girilmiş ya da gerçekçi olmayan bir kira beyanı) temizlenir, ardından kalan verilerin ORTALAMASI değil MEDYANI alınır — medyan, tek bir aykırı değerden ortalama kadar etkilenmediği için daha güvenilir bir sonuç verir. Bu yöntem, sitedeki tüm hesaplamalarda (Kira Skoru ve ilçe sayfalarındaki "Ortalama kira" dahil) aynı şekilde uygulanır — iki farklı hesaplama mantığı yoktur.

Hesaplamamız, TCMB'nin (Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası) resmi Yeni Kiracı Kira Endeksi (YKKE) verisiyle de kalibre edilmektedir. YKKE, bankaların gerçek değerleme raporlarına dayanan, İstanbul için aylık yayınlanan bağımsız bir gösterge. Bu oranı, taban değerimizi hafifçe güncel piyasa seviyesine yaklaştıran küçük bir düzeltme sinyali olarak kullanıyoruz — kullanıcı verisi azken etkisi biraz daha belirgin, veri arttıkça (mevcut güven skoru mantığıyla aynı ölçekte) sönümlenir. YKKE ilçe bazında değil, İstanbul geneli için yayınlandığından tüm ilçelerde aynı oran kullanılır.

Özetle iki farklı veri kaynağını iki farklı amaçla kullanıyoruz: kamuya açık emlak piyasası istatistikleri taban değerleri (ilçeler arası mutlak seviye farkını) kalibre eder, TCMB YKKE ise aylık piyasa trendini (zaman içindeki değişimi) yansıtan küçük bir düzeltme sinyali olarak eklenir.

Her sonucun yanında bir güven seviyesi ve sayısal güven skoru gösteriyoruz. Veri sayısı arttıkça güven skoru yükselir, gösterilen piyasa aralığı daralır:

• Düşük güven (15'ten az veri): ±%15 sapma payı
• Orta güven (15–49 veri): ±%8 sapma payı
• Yüksek güven (50+ veri): ±%4 sapma payı

Piyasadaki birçok değerleme aracı hesaplama yöntemini gizli tutar. Biz, kullanıcının sonuca güvenebilmesi için yöntemi olduğu gibi paylaşmayı tercih ediyoruz. Verimiz büyüdükçe bu sayfa da güncellenecek.

Taban değer üzerinde fiyatı etkileyen alanlar şunlardır: bina yaşı, m² (oda tipinin temsili büyüklüğünden sapma olarak), kat (asansör durumuyla birlikte değerlendirilir), site içi olma, otopark, asansör, banyo sayısı, ısıtma tipi, ev tipi, güvenlik/kapıcı, balkon/teras, ebeveyn banyosu, havuz, spor salonu, eşyalı olma, bahçe kullanımı, cephe ve manzara.

Toplanan ama fiyatı ETKİLEMEYEN alanlar da var:

• Aidat: piyasa karşılaştırmasına dahil edilmez, sadece kira ile toplanarak 'toplam aylık maliyet' olarak ayrıca gösterilir
• Kira başlangıç yılı: yalnızca istatistik amaçlı toplanır, hesaplamaya girmez
• Net m²: yalnızca ilçe sayfalarındaki genel istatistiklerde kullanılır, bu sonuçla ilgisi yoktur

Bu bölümdeki katsayılar uzman değerlendirmesine dayanıyor, gönderim verisiyle istatistiksel olarak kalibre edilmedi; veri biriktikçe güncellenecek.

Önemli bir nokta: gösterilen piyasa aralığının genişliği (±%15/8/4) o ilçede biriken gönderim SAYISINDAN gelir — formda doldurduğun özellik sayısından değil. Formu ne kadar eksiksiz doldurursan doldur aralık aynı kalır; aralığı daraltan tek şey, o ilçede zamanla birikecek daha fazla gerçek kullanıcı beyanıdır.

İlan rakamları, herkese açık ilan sitelerinden ay ay elle derlenen örneklemin ortancasıdır; ilan sayısı ve tarih her rakamın yanında yazar.