Kira Skoru Nasıl Hesaplanıyor?

seninevin Kira Skoru, şeffaf ve adım adım açıklanabilir bir yöntemle hesaplanır. Aşağıda kullandığımız yöntemi tüm detaylarıyla paylaşıyoruz.

Veri modelimiz

Buradaki veri, kiracıların kendi beyan ettiği anonim ve sayısal bilgilerden oluşur: il, ilçe, oda tipi, kira tutarı ve evin fiziksel özellikleri — kişiyi, binayı ya da ev sahibini işaret eden hiçbir alan yoktur. Hiçbir ev sahibi, bina ya da kişi hakkında serbest metin yorum yayınlamayız. Hesaba giren beyanlar, çeyrekler arası aralığa (IQR; verinin ortadaki yarısının genişliği) dayalı bir filtreden geçer; ilçenin makul kira aralığına ya da makul metrekare sınırlarına aykırı beyanlar istatistiklere katılmaz. Beyanın henüz yetmediği yerlerde kullandığımız ilan verisinin kaynağı ve tarihi açıkça yazılır.

İlçe ortalaması nasıl hesaplanır

Ortalama hesaplanırken kiralar küçükten büyüğe sıralanır ve ortadaki değer alınır; böylece tek bir yanlış giriş sonucu bozmaz.

Rakamın dayanağı

İlanlarda istenen kiraya göre: rakam, ilan sitelerinde istenen kiradan hesaplanır. Kiracıların gerçekte ödediği kira farklı olabilir.

2+1'e çevrildi: bir ilçede 2+1 ilanı 10'dan azsa, tüm oda tiplerindeki ilanlar oda büyüklüğüne göre 2+1 karşılığına çevrilir.

N/15 kiracı söyledi: 15 farklı evin beyanı gelince rakam kiracıların ödediği kiraya geçer. Bu sayıda tek bir yanlış giriş sonucu bozmaz.

Ekranda gösterilen ilçe rakamı bu bölümdeki kurala göre seçilir. Aşağıdaki hesap yöntemi bölümleri, cevaplarına göre evinin tahmini aralığının nasıl kurulduğunu anlatır. İlçede veri yoksa bu tahmin de gösterilmez.

1. Bölge Taban Değeri

Her ilçe için 1+1 daireye göre bir taban kira değeri (baseline) belirliyoruz — 1+1 hesaplamanın referans noktasıdır. Taban değerlerimizin kaynağı kamuya açık emlak ilanı verileridir; periyodik olarak bu verilerle güncellenir (TCMB'nin resmi kira verisi taban değerin kaynağı değildir — sadece aylık piyasa gidişatını yansıtan küçük bir düzeltme sinyali olarak ayrıca uygulanır, bkz. Bölüm 4): her ilçenin güncel ₺/m² kira seviyesi, kalibre edilmiş piyasa verisinden türetilen "temsili 1+1 büyüklüğü" (~63,5 m²) ile çarpılır. Yani taban değerler orantısal bir tahmin değil, doğrudan gerçek piyasa verisinden türetiliyor.

Oda tipi çarpanları da kamuya açık emlak piyasası verilerinden (Kadıköy, Ağustos 2026, ilçe ortalaması) doğrulanmış gerçek oranlara dayanır — bir 2+1, bir 1+1'den ortalama %76 daha pahalıdır:

  • 1+1 → 2+1: +%76 (kalibre edilmiş piyasa verisi)
  • 2+1 → 3+1: +%31 (kalibre edilmiş piyasa verisi)
  • 3+1 → 4+1: +%22 (tahmini — bu aralık için doğrulanmış veri henüz yok)

İstanbul dışındaki 80 il için bu yöntem şimdilik ilçe bazında değil, İL GENELİNDE uygulanıyor: kamuya açık ilan sitelerinden alınan o ilin ortalama ₺/m² kiralık fiyatı aynı 63,5 m² temsili büyüklükle çarpılarak, o ile bağlı TÜM ilçelere geçici olarak aynı taban değer atanıyor — ilçeler arası fiyat farkı henüz ayrıştırılmadı, bu ileriki bir kalibrasyon aşamasıdır. Oda tipi çarpanları (yukarıdaki +%76/+%31/+%22 oranları) da yalnızca İstanbul için doğrulanmış olsa da, diğer iller için henüz ayrı bir veri kaynağımız olmadığından makul bir varsayım olarak tüm illerde aynı şekilde uygulanıyor.

2. Konut Özellikleri Düzeltmesi

Taban değer; binanın yaşına (5 yaş ve altı için +%5, 20 yaş ve üzeri için -%7) ve site içinde olup olmadığına (site içiyse +%4) göre yukarı veya aşağı düzeltilir.

Kira skoru formundaki "Daha fazla detay ekle" bölümünden paylaşabileceğin ek özellikler de taban değeri küçük, mantıklı çarpanlarla düzeltir:

  • Otopark varsa: +%3
  • Asansör varsa: +%2
  • 2 veya daha fazla banyo varsa: +%2
  • Isıtma tipi — merkezi: +%2, doğalgaz/kombi: nötr, klima: -%2, soba/diğer: -%4

Aidat tutarı, piyasa karşılaştırmasını etkilemez — kira tutarına eklenerek ayrıca "toplam aylık yaşam maliyeti" olarak gösterilir, çünkü aidat piyasa değerinin değil, ev sahibinin belirlediği bir işletme giderinin parçasıdır.

3. Kullanıcı Verisiyle Ağırlıklandırma

Bir ilçe için yeterli sayıda kullanıcı verisi (en az 15 gönderi) biriktiğinde, taban değer artık tek başına kullanılmaz — gerçek kullanıcı beyanlarıyla ağırlıklı hale dönüştürülür. Veri sayısı arttıkça kullanıcı verisinin ağırlığı artar (en fazla %70'e kadar) — taban değer hiçbir zaman tamamen devre dışı kalmaz.

Kullanıcı verisi işlenirken önce IQR (çeyrekler arası aralık) yöntemiyle aşırı uç değerler (örn. yanlış girilmiş ya da gerçekçi olmayan bir kira beyanı) temizlenir, ardından kalan beyanlardan ilçe ortalaması hesaplanır (hesabın nasıl yapıldığı yukarıdaki "İlçe ortalaması nasıl hesaplanır" bölümünde). Bu yöntem, sitedeki tüm hesaplamalarda (Kira Skoru ve ilçe sayfalarındaki "Ortalama kira" dahil) aynı şekilde uygulanır — iki farklı hesaplama mantığı yoktur.

4. TCMB Resmi Kira Endeksi Kalibrasyonu

Hesaplamamız, TCMB'nin (Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası) resmi Yeni Kiracı Kira Endeksi (YKKE) verisiyle de kalibre edilmektedir. YKKE, bankaların gerçek değerleme raporlarına dayanan, İstanbul için aylık yayınlanan bağımsız bir gösterge. Bu oranı, taban değerimizi hafifçe güncel piyasa seviyesine yaklaştıran küçük bir düzeltme sinyali olarak kullanıyoruz — kullanıcı verisi azken etkisi biraz daha belirgin, veri arttıkça (mevcut güven skoru mantığıyla aynı ölçekte) sönümlenir. YKKE ilçe bazında değil, İstanbul geneli için yayınlandığından tüm ilçelerde aynı oran kullanılır.

Özetle iki farklı veri kaynağını iki farklı amaçla kullanıyoruz: kamuya açık emlak piyasası istatistikleri taban değerleri (ilçeler arası mutlak seviye farkını) kalibre eder, TCMB YKKE ise aylık piyasa trendini (zaman içindeki değişimi) yansıtan küçük bir düzeltme sinyali olarak eklenir.

5. Güven Skoru ve Sapma Payı

Her sonucun yanında bir güven seviyesi ve sayısal güven skoru gösteriyoruz. Veri sayısı arttıkça güven skoru yükselir, gösterilen piyasa aralığı daralır:

  • Düşük güven (15'ten az veri): ±%15 sapma payı
  • Orta güven (15–49 veri): ±%8 sapma payı
  • Yüksek güven (50+ veri): ±%4 sapma payı

6. Neden Şeffaf Olmayı Seçtik

Piyasadaki birçok değerleme aracı hesaplama yöntemini gizli tutar. Biz, kullanıcının sonuca güvenebilmesi için yöntemi olduğu gibi paylaşmayı tercih ediyoruz. Verimiz büyüdükçe bu sayfa da güncellenecek.

7. Özellikler Fiyatı Nasıl Etkiliyor?

Taban değer üzerinde fiyatı etkileyen alanlar şunlardır: bina yaşı, m² (oda tipinin temsili büyüklüğünden sapma olarak), kat (asansör durumuyla birlikte değerlendirilir), site içi olma, otopark, asansör, banyo sayısı, ısıtma tipi, ev tipi, güvenlik/kapıcı, balkon/teras, ebeveyn banyosu, havuz, spor salonu, eşyalı olma, bahçe kullanımı, cephe ve manzara.

Toplanan ama fiyatı ETKİLEMEYEN alanlar da var:

  • Aidat: piyasa karşılaştırmasına dahil edilmez, sadece kira ile toplanarak 'toplam aylık maliyet' olarak ayrıca gösterilir
  • Kira başlangıç yılı: yalnızca istatistik amaçlı toplanır, hesaplamaya girmez
  • Net m²: yalnızca ilçe sayfalarındaki genel istatistiklerde kullanılır, bu sonuçla ilgisi yoktur

Bu bölümdeki katsayılar uzman değerlendirmesine dayanıyor, gönderim verisiyle istatistiksel olarak kalibre edilmedi; veri biriktikçe güncellenecek.

Önemli bir nokta: gösterilen piyasa aralığının genişliği (±%15/8/4) o ilçede biriken gönderim SAYISINDAN gelir — formda doldurduğun özellik sayısından değil. Formu ne kadar eksiksiz doldurursan doldur aralık aynı kalır; aralığı daraltan tek şey, o ilçede zamanla birikecek daha fazla gerçek kullanıcı beyanıdır.

8. İlanda Yazan Rakamın Kaynağı

İlan rakamları, herkese açık ilan sitelerinden ay ay elle derlenen örneklemin ortalamasıdır; ilan sayısı ve tarih her rakamın yanında yazar.

Veri çözünürlüğü

Tüm hesaplamalar İLÇE seviyesinde yapılır — ilan tabanları ilçe geneli piyasa verisinden türetilir, ilçenin tek bir yeri için ayrıca ayarlanmaz. Aynı ilçe içinde semtler arasında (örneğin bir ilçenin merkezi ile kenarı arasında) belirgin fiyat farkları olabilir; bugünkü verimiz bu farkı ayırt edecek çözünürlükte değildir. İlçe içinde güvenilir bir tahmin verebilmek için yeterli kiracı beyanı biriktikçe, bu çözünürlüğü artırmayı hedefliyoruz.

Verin nasıl korunuyor

  • Kira paylaşırken IP adresin ham haliyle hiçbir yere yazılmaz — yalnız tuzlanmış (salt'lı) tek yönlü bir özet tutulur ve sadece toplu spam tespitinde kullanılır.
  • Girdiğin kira tutarı, paylaşım kartlarındaki önizleme görsellerine ve site içi kullanım sayaçlarına asla yazılmaz — paylaşımlarda yalnız ilçe ortalaması görünür.
  • Anasayfadaki kira alanına yazdıkların ayrı bir havuzda tutulur ve hesaplama motorunu hiçbir koşulda etkilemez — bu kural otomatik testle korunur.
  • Hesaplama için girdiğin il/ilçe/oda/kira bilgisi, sayfalar arası ön-dolum için yalnız kendi cihazındaki oturum deposunda (sessionStorage) yaşar — hiçbir ağ isteğine, çereze ya da analitiğe gönderilmez.

Bilinen sınırlar

  • Oda tipi çarpanları (1+1'e göre 2+1 +%76, 3+1 +%31, 4+1 +%22) ülke genelinde TEK settir — il/ilçe kırılımında ayrı çarpan kalibrasyonu henüz yok; bir ilçede oda tipleri arası gerçek fark bu ortalamadan sapabilir. 1+0, 2+0, 5+1 ve 6+1 ve üstü çarpanları henüz hiç ölçülmedi — 1+1/2+1/3+1/4+1'in doğrulanmış merdiveninin dışa doğru uzatılmasıyla (5+1, 6+1 ve üstü) ya da piyasa gözlemiyle (1+0, 2+0) türetilen tahminlerdir; bu dört tipte sonuç aralığı bilinçli olarak daha geniş gösterilir. Her katsayı, kirasını beyan eden kiracı sayısı arttıkça gerçek veriyle yeniden kalibre edilecek.
  • Beyan edilen kiralar kendini-seçme yanlılığı taşır: kirasını beyan edenler, siteyi bulup kirasını merak edenlerdir — bu grup ilçedeki tüm kiracıları birebir temsil etmeyebilir (örneğin zam baskısı hissedenler daha sık beyan ediyor olabilir).

Harita verisinin kaynağı

  • İl ve ilçe sınırları izzetkalic/geojsons-of-turkey deposundan (OpenStreetMap'ten Overpass API ile derlenmiş, Open Database License) alınmıştır — © OpenStreetMap katkıcıları. Erişim tarihi: 27 Ağustos 2026.
  • Mahalle merkez koordinatları GeoNames.org (CC BY 4.0) yerleşim yeri verisinden, il/ilçe/mahalle adı birebir eşleşen kayıtlar için alınmıştır — kapsam %100 DEĞİLDİR (bkz. harita sayfasındaki kapsam notu); koordinatı olmayan mahalleler haritada nokta olarak görünmez, ilçe listesinde görünmeye devam eder.